Art. 12 LHID

Art. 12 Chapitre 3 Impôt sur les gains immobiliers

¹ L’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d’un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l’aliénation soit supérieur aux dépenses d’investissement (prix d’acquisition ou autre valeur s’y substituant, impenses).

² Toute aliénation d’immeubles est imposable. Sont assimilés à une aliénation:

a.: les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu’une aliénation sur le pouvoir de disposer d’un immeuble;
b.: le transfert de tout ou partie d’un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable;
c.: la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci limitent l’exploitation ou diminuent la valeur vénale de l’immeuble de manière durable et essentielle et qu’elles donnent lieu à une indemnité;
d.: le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l’imposition;
e.: les plus-values résultant de mesures d’aménagement au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire, obtenues indépendamment d’une aliénation dans la mesure où le droit cantonal les soumet à l’impôt sur les gains immobiliers.

³ L’imposition est différée:

a.: en cas de transfert de propriété par succession (dévolution d’hérédité,
partage successoral, legs), avancement d’hoirie ou donation;
b.: en cas de transfert de propriété entre époux en rapport avec le régime matrimonial ou en cas de dédommagement de contributions extraordinaires d’un époux à l’entretien de la famille (art. 165 CC) ou de prétentions découlant du droit du divorce, pour autant que les deux époux soient d’accord;
c.: en cas de remembrement opéré soit en vue d’un remaniement parcellaire, de l’établissement d’un plan de quartier, de rectification de limites ou d’arrondissement d’une aire agricole, soit dans le cadre d’une procédure d’expropriation ou en raison d’une expropriation imminente;
d.: en cas d’aliénation totale ou partielle d’un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l’aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l’acquisition d’un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même ou pour l’amélioration d’immeubles agricoles ou sylvicoles appartenant au contribuable et exploités par lui-même;
e.: en cas d’aliénation de l’habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage.

⁴ Les cantons peuvent percevoir l’impôt sur les gains immobiliers également sur les gains réalisés lors de l’aliénation d’immeubles faisant partie de la fortune commerciale du contribuable, à condition que ces gains ne soient pas soumis à l’impôt sur le revenu ou sur le bénéfice ou que l’impôt sur les gains immobiliers soit déduit de l’impôt sur le revenu ou sur le bénéfice. Dans l’un et l’autre cas:

a.: les faits mentionnés aux art. 8, al. 3 et 4, et 24, al. 3 et 3^quater, sont assimilés à des aliénations dont l’imposition est différée pour l’impôt sur les gains immobiliers;
b.: le transfert de tout ou partie d’un immeuble de la fortune privée du contribuable dans sa fortune commerciale ne peut être assimilé à une aliénation.

⁵ Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement.

Aucune contribution n'est encore disponible pour cet article.

Bibliographie complémentaire

de Vries Reilingh Daniel, Die interkantonale Verteilung der Immobilien (1. Teil), FStR 2006/3 ILE
Der Verkauf von Anteilen an der Immobiliengesellschaft im schweizerischen Steuerrecht, Schriftenreihe Finanzwissenschaft und Finanzrecht Bd. 116, 2019 ILE
Engstler Patrick, Grundsteuerliche Behandlung von Umstrukturierungen eines vertraglichen Anlagefonds mit direktem Grundbesitz, ILE Working Paper Nr. 2021-9, 2021 ILE
Harbeke Nils, Der Residualmehrwert bei Überbauungen – Grundstückgewinn oder Unternehmensgewinn?, FStR 2026 ILE
Klöti-Weber Marianne, Besteuerung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in der Bauzone, FStR 2012/4 ILE
Oesterhelt Stefan/Fracheboud Laetitia, Veräusserung von Anteilen an Immobiliengesellschaften, FStR 2023/2 ILE
Peter Natalie, Schweizer Grundstücke und Trusts – grundbuchliche und grundsteuerliche Aspekte, FStR 2010/4 ILE
Stadelmann Thomas/Kocher Martin, Das land- und forstwirtschaftliche Steuerrecht – ein Reservat in Zeiten der Digitalisierung?, FStR 2019/4 ILE
Waldburger Robert, Vorsorgeeinrichtungen: Ersatzbeschaffungen und Verhältnis zwischen den Steueraufschubstatbeständen in Art. 80 Abs. 4 BVG und im StHG, FStR 2013/4 ILE
Amonn Toni, Mehrwertabgabe – Ein noch nicht ausgereiftes Konzept, StR 2021, 830 ff.
Andrey Marcel, Immobilien: Steuerlicher Vergleich zwischen Halteformen, ST 10/2012, 762 ff.
Bauer-Balmelli Maja/Kunz-Schenk Noemi, Going Public einer Immobiliengesellschaft, ST 9/2014, 815 ff.
Beilstein Werner/Watter Rolf, Going Public der Immobiliengesellschaft, Eine Entgegnung zur Kolumne von Andreas Frei: keine wirtschaftliche Handänderung, ST 8/2000, 822 ff.
Bolliger Andrea/Kumschick Mario/Rohner Tobias, Verkauf von Immobiliengesellschaften – eine steuerrechtliche Würdigung, ZStP 2022, 95 ff.
Bussmann Samuel, Das dualistische System der Grundstückgewinnbesteuerung, dargestellt anhand der Regelung im Kanton Zug, Bern/Stuttgart/Wien 2002
Bühler Nicole C./Borter Muriel/Gambaro Gianfranco/Lechleiter Marco, Gewinnallokation zwischen Grundstückgewinnsteuer und Gewinnsteuer, zsis) 4/2025, A13
Danon Robert, Liquidation partielle indirecte et relation avec l’impôt sur le gain immobilier – TF 2C_906/2010 du 31 mai 2012, RJN 2012, 41 ff.
De Mitri Thierry, Le traitement fiscal de la vente d’une société immobilière suisse par une société de capitaux étrangère. Questions choisies dans les relations internationales, GesKR 2009, 563 ff.
Felber Michael/Häni Mathias, Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Betriebsverlusten, ST 2012, 259 ff.
Fracheboud Laetitia, Grundstückgewinnsteuer bei Immobilienentwicklung. Hat das «Zweivertragsmodell» ausgedient?, StR 2025, 846 ff.
Fracheboud Laetitia/Margraf Olivier, Gemischte Schenkungen im Grundstückgewinnsteuerrecht, StR 2022, 2 ff.
Frei Walter/Funke Nadja, Latente Steuern bei wirtschaftlicher Handänderung von Immobiliengesellschaften, ZStP 2006, 279 ff.
Frey Christoph/Dolder Maxim, Besteuerung von Grundstückgewinnen bei Vorsorgeeinrichtungen, StR 2019, 516 ff.
Frey Christoph/Dolder Maxim, Neuland für Vorsorgeeinrichtungen – der Immobilien Share Deal, StR 2017, 736 ff.
Giger Ernst, Steuerrechtliche Aspekte – Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern, in: Erbvorempfang und Schenkung – Zivil- und steuerrechtliche Aspekte sowie Folgen für Ergänzungsleistungen, Alters- und Pflegeheimkosten, 2016
Griesshammer Erwin R./Hettich Peter, Steuerharmonisierungsbedarf bei der Übertragung von Grundstücken im Fusionsgesetz, StR 2003, 258 ff.
Harbeke Nils Olaf/Bauer-Balmelli Maja, Taxation of the Alienation of Shares in a Swiss Real Estate Company by a Foreign Corporation, in: Beusch Michael/ISIS (Hrsg.), Steuerrecht 2008, Best of zsis, Zürich/Basel/Genf 2008
Jau Martin/Linder Thomas, Besteuerung von Grundstückgewinnen bei Ersatzbeschaffung mit teilweiser Reinvestition, StR 2004, 418 ff.
Kunz Thomas/Leuenberger Daniel, Immobilien in Umstrukturierungen gemäss Fusionsgesetz, Gewinnsteuern, Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern bei juristischen Personen, ST 2005, 413 ff.
Linder Thomas/Lamprecht Peter, Investition von Vorsorgeeinrichtungen in Anlagestiftungen mittels Immobilien-Sacheinlage, StR 62 (2007), 2 ff.
Linder Thomas/Lamprecht Peter, Investitionen von Vorsorgeeinrichtungen in Anlagestiftungen mittels Immobilien-Sacheinlage, StR 2007, 2
Locher Peter, Übertragung von Liegenschaften unter Nutzniessungsvorbehalt – Eine Ergänzung, StR 2018
Margraf Olivier, Grundstückgewinn oder Vermögensertrag?, StR 2021, 287
Margraf Olivier, Steuerfolgen im Zusammenhang mit der Übertragung von Liegenschaften zwischen (steuerbefreiten) Vorsorgeeinrichtungen, StR 2011, 748
Margraf Olivier, Unterpreisliche Einbringung von Liegenschaften in die selbstbeherrschte Kapitalgesellschaft des Einbringers, Commentaire d’arrêt 2C_1081/2015, RF 2017, 180 ff.
Margraf Olivier, Unterpreisliche Einbringung von Liegenschaften in die selbstbeherrschte Kapitalgesellschaft des Einbringers, StR 2017, 180
Margraf Olivier, Wirtschaftliche Handänderungen, StR 70 (2015), 452 ff.
Meier-Mazzucato Giorgio, Umstrukturierung einer Vorsorgestiftung. Steuerneutrale Übertragung von Immobilien, ST 2013, 158
Meuter Hans Ulrich, Ersatzbeschaffung, ZStP 2001, 166 ff. und 263 ff.
Mäusli-Allenspach Peter, Wirtschaftliche Handänderung beim Verkauf einer Holdinggesellschaft – quid iuris?, in: Mäusli-Allenspach Peter/Beusch Michael (Hrsg.), Steuern und Recht – Steuerrecht!, Liber amicorum für Martin Zweifel, Basel 2013
Niederer Christoph/Stucki Elisabeth, Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Geschäftsverlusten, ST 2008, 480
Oehrli Markus, Die gemischte Schenkung im Steuerrecht, Diss., Zurich 2000
Oesterhelt Stefan, Umstrukturierung einer Vorsorgestiftung - Steuerneutrale Übertragung von Immobilien, ST 2013, 158
Oesterhelt Stefan, Umstrukturierung einer Vorsorgestiftung, Steuerneutrale Übertragung von Immobilien, ST 3/2013, 158 ff.
Pedroli Andrea, Wirtschaftliche Handänderung von Liegenschaften, ASA 88 (2019/2020), 1 ff.
Pfirter Markus, Steuerliche Aspekte von Liegenschaften im Nachlass, StR 2017, 528 ff.
Richner Felix, Landwirtschaftliche Grundstücke im Recht der harmonisierten Steuern, ZStP 2012, 279 ff.
Rohner Tobias F., Immobilien- oder Betriebsgesellschaft aus Sicht der Grundstückgewinnsteuern, Eine Analyse anhand des Bundesgerichtsentscheids 2C_1044/2014 vom 26. November 2015, ZStP 4/2016, 287 ff.
Rohner Tobias F., Immobilien- oder Betriebsgesellschaft aus Sicht der Grundstückgewinnsteuern, ZStP 2016, 287 ff.
Rohner Tobias/Bolliger Andrea, Wirtschaftliche Handänderung im Grundsteuerrecht, ZStP 2020, 95 ff.
Rohner Tobias/Bouvier Nathan, Vente des sociétés immobilières – une appréciation fiscale, RDAF 2022, 257 ff.
Salzmann Werner, BGer 2C_11/2011. Urteil des Bundesgerichts vom 2. Dezember 2011 i.S. Besteuerung von Kapitalgewinnen aus der Veräusserung von Bauland im Geschäftsvermögen von Landwirten, BlAR 2015, 3 ff.
Scherer Paul/Rösli Priska, Die Harmonisierung der steuerneutralen Ersatzbeschaffung, ST 2001, 257 ff.
Schwab Anne-Christine, Notion de société immobilière, Commentaire de l’arrêt 2C_643/2017 du 15 janvier 2019, RDAF 2019 II, 317 ff.
Schüpfer Urs/Betschart Philipp, Kauf und Verkauf von Immobiliengesellschaften, ST 2005, 399 ff.
Seiler Moritz, Grenzen des kantonalen Gestaltungsspielraums bei der Grundstückgewinnsteuer, StR 2020, 725 ff.
Seiler Moritz, Grundstückgewinnsteuerliche Folgen der Schenkung mit Nutzniessungsvorbehalt, ASA 80 (2011/2012), 633 ff.
Stadelmann Thomas, Immobilien und Steuern: ausgewählte neuere Rechtsprechung des Bundesgerichts, in: Marantelli Adriano/Opel Andrea (Hrsg.), Aktuelle Fragen des schweizerischen Steuerrechts, Festschrift für Urs F. Behnisch, Bern 2020, 113 ff.
Terekhov Artur, Die Reziprozität von Einkommens- und Grundstückgewinnsteuer im Lichte praktischer Steuerplanung sowie verfassungsrechtlicher Besteuerungsvorgaben, StR 2019, 170 ff.
Verrey Bastien, L’imposition différée du gain immobilier: harmonisation fédérale et droit cantonal comparé, Genève/Zürich/Bâle 2011 (l’imposition différée)
von Ah Julia, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundstückgewinns bei Geschäftsgrundstücken (inkl. Verrechnung von Geschäfts- und Grundstückverlusten), zsis 2006, Aufsatz Nr. 2
von Ah Julia, Ersatzbeschaffung bei Immobiliengesellschaften – unmöglich?, in: Mäusli-Allenspach Peter/Beusch Michael (Hrsg.), Steuern und Recht – Steuerrecht!, Liber amicorum für Martin Zweifel, Basel 2013
von Ah Julia/Caminada Petra, Quasi-Liegenschaftenhandel – von der Elastizität der Kriterien, zsis 2/2023, A3
von Ah Julia/Gambaro Gianfranco, Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel – ein Begriff, zwei Entwicklungen, zsis 4/2025, A17
Zitter Gernot/Gentsch Daniel, Wirtschaftliche Handänderung und Abkommensmissbrauch, ST 2014, 819
Zuppinger Ferdinand, Die wirtschaftliche Handänderung im Steuerrecht, StR 24 (1969), 455 ff.
Zweifel Martin/Hunziker Silvia/Margraf Olivier/Oesterhelt Stefan, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021

Vous avez trouvé une erreur ? Signalez-la-nous